法拍房买受人对原房主预收的租金可否要求返还？

据相关机构发布的数据显示，2024年1～5月，全国法拍市场挂牌各类法拍房源累计达到32.4万套，较去年同期增长了73.6%。法拍房数量激增，因法拍房交易产生的纠纷也在增加。对原房主已经将房屋对外出租，并且已收取未来几年的租金，法拍房的买受人作为新的房屋所有权人，可否要求原房主返还已收取但尚未到期的租金的问题长期以来存在争议。对于先抵押后出租以及被法院查封后出租的情形，可由法院在拍卖前依法除去租赁权，对于因此产生的租金退还事宜由原房主与承租人自行解决，不在此次讨论范围。

对于“带租拍卖”，原房主预先收取的租金，买受人能否要求返还的问题，司法实践中存在较大分歧，大致存在三种观点：

一种观点认为：买受人系通过司法拍卖获得涉案房屋产权，与原房屋产权人并无法律上利害关系，法院应裁定驳回买受人的起诉。【（2019）苏民申7894号】

另一种观点认为：法院在拍卖公告中已经告知了带租拍卖及租金收取情况，提示竞拍人注意拍卖标的可能存在的瑕疵情形，竞拍人对此并未提出异议并参与竞拍，表明其自愿接受“带租拍卖”及公告中披露的原房主已收取相关租金的事实,另一方面也意味着竞拍人因涉案房屋上存在权利负担而获得在竞拍过程中的价格利益,故其利益并未受损等，法院不应支持该返还请求。【（2023）粤18民终6167号】

第三种观点认为：因法院拍卖案涉房屋的所有权已经转移至竞拍人所有，原房主预收租金的法律依据已经丧失。因其提前收取承租方预付的租金，导致竞拍人作为房产的实际所有人却无法获得该期间的租金收益，二者之间存在必然的因果关系，原房主应将预收租金返还买受人。【（2021）云08民终1152号、（2023）豫08民终3425号】

我们赞成第三种观点，简要分析如下：

首先，根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条之规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。原房主在签订租赁合同收取租金时，因对房屋拥有所有权，其收取租金具有法律根据，但当房屋被法院拍卖后，房屋产权已经发生转移，此时，原房主再收取租金则缺乏法律根据。《民法典》第七百零三条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即出租人收取租金的条件是将租赁物交付承租人使用、收益，但原房主已经丧失房屋所有权，不能履行交付房屋的义务，自然无权收取租金，租赁合同目的难以实现，承租人有权要求退还预交的租金。鉴于法院带租拍卖，基于“买卖不破租赁”的原则，房屋买受人应继续履行租赁合同，原房主应将预收租金返还给买受人才符合公平正义的法律准则。

其次，对于法院在拍卖公告中已经明确告知，拍卖房屋存在租约，且原房主已预收几年租金，买受人明知房屋存在瑕疵自愿参与竞卖，视为接受该瑕疵，事后不得要求原房主返还，因为该事实对房屋拍卖价格会产生影响。诚然，该观点有相当的合理性。但基于物权支配的完整性考虑，如果拍卖公告仅仅是告知原房主已预收租金，但并未强调竞拍人获拍成功后，不得要求原房主返还租金，则不宜认定参与竞拍视为放弃对原房主的不当得利请求权。

最后，从解决执行难的角度出发，很多案件之所以难以执行，是因为债务人将房屋出租并且一次性收取长达十几年的租金，导致房屋拍卖难以成交，如果不能要求原房主将预收租金返还，不利于解决执行难，一定程度上可能助长债务人逃避执行，不利于社会诚信建设。

法条链接：

《民法典》第九百八十五条　得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：

(一)为履行道德义务进行的给付;

(二)债务到期之前的清偿;

(三)明知无给付义务而进行的债务清偿。