如何认定“买受人名下”无居住房屋？

《执行异议和复议案件规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定的消费者购房权是一种“超级优先权”，是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，其排除强制执行的权利类型包括担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权。故司法实践中，对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”通常作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。

对于签订商品房买卖合同时夫妻名下有多套房屋，离婚后其中一方名下没有可居住的房屋是否适用该条规定排除强制执行。在最高法院审理的刘某珍与沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行、辽宁宏缘商业地产开发有限公司、谷某执行异议之诉一案【（2020）最高法民终735号】，一审法院辽宁省高院认为刘某珍购买案涉房屋是在与周某婚姻关系存续期间，当时周某名下有三处房产，应视为刘某珍购买案涉房屋时已有居住用房。故刘某珍不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

最高法院认为：刘某珍购买的案涉房屋设计用途为住宅，刘某珍购买案涉房屋时虽处于婚姻存续期间，周某名下另有三套房屋，但刘某珍与周某于2014年5月离婚后，原登记在周某名下的三套房屋均归周某所有，截至一审法院审理期间该三处房屋仍登记于周某名下。刘某珍于2019年7月8日提出执行异议时，其名下并无其他可用于居住的房屋。故刘某珍符合前述第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。一审法院以刘某珍不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定认定其不享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律错误，本院依法予以纠正。

由此可见，认定“买受人名下”无其他用于居住的房屋应以“提出执行异议时”为时间节点。