最高法院：为节约成本而不办理房屋权属变更，应自行承担不利后果，不能排除执行

由于房产交易可能产生税费，有些人为了节约交易成本而不办理变更登记，将房产登记在他人名下，一旦该他人因债务纠纷而导致房产被法院查封保全甚至执行，真实的权利人要主张排除强制执行就面临巨大的法律风险。

最高法院审理的王某伦与程某、四川南充恒兴房开公司执行异议之诉一案【（2022）最高法民再265号】，程某主张其与他人合伙购买土地，借用恒兴房开公司资质进行开发建设，后分得案涉房屋。为了节约交易成本未办理过户，房产就一直登记在恒兴公司名下。后恒兴公司因与王某伦借款纠纷案件，王某伦申请法院执行该案涉房屋，程某对法院查封提出执行异议，要求排除执行。

一审法院认为：案涉房屋现在仍登记在恒兴公司名下，本院在执行过程中对房屋予以查封并无不当。因程某提供证据证实其与张某勤合伙借用原六合公司资质进行开发，案涉房屋系开发后的投资回报，其所提异议理由成立，但其请求解除对房屋查封的条件尚未成就。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定中止对位于四川省南充市顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号房屋的执行。

王某伦不服，提起执行异议之诉。

一审法院以程某非登记权利人，借用房开资质不合法，以及物权规定的公示原则和公司法的法人以其全部财产承担责任等规定，裁决准许执行。

程某不服，提出上诉。

二审法院认为：一、借用资质的合同被认定为无效并不改变案涉房屋的实际权利状况，即案涉房屋并不会因为合同无效而被当然认定为属于恒兴公司的合法财产，程君仍然是案涉房屋的出资和修建主体，是真实的权利人。

二、案涉房屋实际由程君出资修建，且修建完成的房屋也由程君占有、使用、收益甚至处分，其出资已经物化为案涉房屋，事实上也已经享有了物权的所有权能，与其他普通债权相比其在权能的行使上更接近物权。

三、外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观而进行的民商事交易行为，不应适用于强制执行及其他非交易行为。具体到本案，案涉房屋的物权登记在恒兴公司名下，形成了物权由恒兴公司享有的权利外观，但申请执行人王某伦对恒兴公司享有的是普通金钱债权，双方之间并无将执行标的作为交易主体的交易行为，对王家伦而言也无基于信赖权利外观进行交易而应当保护的合理信赖利益，不涉及需要保护交易安全的问题，外观主义的例外保护在本案并不适用。

二审判决：撤销一审判决，驳回王某伦全部诉请。

最高法院再审认为：一、程某对案涉三套争议房屋是否享有民事权益。

本案系案外人程君对于人民法院对案涉房屋作出的查封行为不服，在执行程序中提出异议获支持后引发的申请执行人执行异议之诉。程某作为案外人，应就其对争议房屋享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，具体包括程某是否享有民事权益及民事权益的确切内容。

据程某在执行程序和本案诉讼中的陈述，其主张与张某勤合伙向北门服务部购买土地后，借用六合公司的资质开发修建北门经济适用住房项目，并与张某勤结算分配获得争议房屋。本院经审理认为，程某提交的在案证据并不足以证实其前述主张，其与六合公司、恒兴公司之间关于案涉房屋项目是借资开发还是合作开发抑或存在其他关系的事实并不确切，程某对案涉三套房屋享有民事权益的主张不能成立。一、二审法院认定程某借用六合公司资质建房并分配取得三套房屋的事实依据不足。

二、程某享有的民事权益能否排除执行。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。在不动产物权登记制度下，不动产权属登记是权利人享有物权的重要证明，具有法定的公示公信力。案涉争议房屋的所有权自2002年就初始登记在六合公司名下，后变更至恒兴公司名下直至2014年被查封。程某主张系房屋的真实权利人，对房屋享有支配权，但依其在本案中的陈述，其在长达十多年期间，在有条件进行权属变更的情形下始终未进行变更，并非因客观原因限制，而是为了节约交易成本。故即使案涉房屋的相关权益确系程某通过原始建造及分配取得，但其未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在恒兴公司名下的有意安排系对自身权益的处分，应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束。案涉房屋上相关权益名实不符的争议和法律风险本可避免，但基于程某的前述有意行为，其应自行承担相应不利后果。因此，程某主张享有的民事权益不足以对抗本案执行。

判决结果：撤销一、二审判决，准许执行案涉房屋。