合作开发房地产资金提供方能否排除强制执行？

合作开发房地产通常是一方提供土地，另一方提供资金，相关审批手续也是以土地提供方的名义办理，房产也会登记在房开公司的名下。假如开发项目的房开公司遭遇强制执行，法院查封、甚至拍卖资金提供方独立开发或者分配的房产，资金提供方提出执行异议，主要理由通常是主张案涉房产是其建造，依法享有所有权，足以排除强制执行，法律依据是《物权法》第三十条，《民法典》第二百三十一条。但由于法律规定通过建造取得房产物权的前提是合法建造，而土地使用权一般是登记在房开公司名下，该公司也是相关行政审批机关确定的建设方，而资金提供方提交的证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体，仅依据《联合开发合同》主张享有案涉房产的所有权，缺乏法律依据，难以得到法院的支持。参考案例【（2021）最高法民再186号】。

但也有获得法院支持的案例，最高人民法院审理的湛江市鑫福房地产开发有限公司（以下简称鑫福公司）因与辰溪县长跃矿业有限公司（以下简称长跃公司）及一审第三人湛江建设发展集团有限公司（以下简称建设公司）、徐闻海安爱琴湾度假庄园开发有限公司、湛江南方置业有限公司（以下简称南方公司）、唐文盛、黄艳霞案外人执行异议之诉一案【（2021）最高法民再44号】。法院认为：根据《合作开发合同》《内部承包合同》《内部承包补充协议》的约定，鑫福公司应独立建设、经营南组团，并享有南组团项目所有权及销售所得。其中《内部承包合同》《内部承包补充协议》包含确定物权归属的内容，具有确定物权归属的协议性质，非单纯的债权协议。鑫福公司根据上述协议进行南组团的开发建设，系合法建造。因此，案涉南组团房产系鑫福公司履行上述协议而进行合法建造的成果，鑫福公司对案涉房产的民事权益应当予以保护。同时，案涉房产并未登记在被执行人建设公司名下，长跃公司作为建设公司的一般金钱债权人，未因登记的公示效力而产生信赖利益。鑫福公司对案涉房产享有的民事权利系基于具有确定物权归属性质的协议及合法建造行为，应当优先于长跃公司的债权。

主要法律依据：

一、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）

第十二条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。

第二十一条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

二、《中华人民共和国民法典》

第二百三十一条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

第三百五十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。