最高法院：商品房网签备案的让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，不具有优先性

《九民纪要》及《民法典》肯定了让与担保这种非典型担保，但对于商品房买卖的让与担保，存在办理了过户登记和仅办理网签备案两种不同情形，对于办理了过户登记的让与担保，可以适用《九民纪要》第71条主张优先受偿权，对于仅办理网签备案的商品房买卖合同让与担保，则只是一种债权但保方式，不具有物权性。

最高法院2021年12月20日作出的（2021）最高法执复90号《执行裁定书》明确了以下观点：

一、《九民纪要》第71条：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”的规定，本案中，案涉房产网签备案在越秀公司名下，显然未完成财产权利变动的公示方式转让至债权人越秀公司名下，商品房网签登记仅是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或者变动的效力。

二、 按照《中华人民共和国民法典》第二编物权的相关规定和物权法定原则，结合《九民纪要》第67条，该让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在越秀公司与为尔公司之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。

三、根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。